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Proprietari, host e agenzie: a chi vanno i rimborsi Airbnb?

C’è stata un pò di confusione tra Host e Superhost sui piani di rimborso e sostegno attuati da Airbnb, alcuni addirittura non avevano capito che fossero proprio due strade distinte e con caratteristiche molto diverse tra loro:

Ma è proprio parlando con proprietari ed agenzie che ho capito come molti di loro facciano confusione mescolando le caratteristiche dell’uno con quelle dell’altro con il risultato di non sapere cosa aspettarsi davvero da questi programmi in termini di denaro. Accade però che mentre alcuni in questa confusione ci perdono una opportunità economica altri al contrario dalla confusione ne traggono un effetto vantaggioso non previsto. Mi riferisco a quella prassi consolidata per cui le agenzie, per logiche operative, si intestano e gestiscono l’account Airbnb dell’appartamento. Niente di male in sè, in questo modo però sono finite per essere l’unico referente operativo ed economico del portale. I proprietari in questo caso non hanno alcun accesso alle proprie pagine restando così esclusi dal flusso di comunicazioni con il canale di vendita e lo stesso Airbnb non ha alcun motivo di approfondire la natura del rapporto tra titolare dell’account e proprietario di casa. Una volta definita la natura della figura riconosciuta da Airbnb quale interlocutore e le possibili relazioni/configurazioni tra Host e Proprietari, torniamo ai due piani economici di sostegno di cui vi parlavo all’inizio.

Il rimborso agli Host

Il riconoscimento all’Host del 25% sul valore della penale di annullamento che avrebbero dovuto incassare è valido per tutte le prenotazioni effettuate prima del 14 marzo con data di check-in compresa tra il 14 marzo e il 31 maggio 2020. Unica condizione è che i soggiorni siano stati annullati a causa del Covid-19. Il pagamento è praticamente immediato ed ha luogo nella settimana successiva alla data del previsto checkin. Parliamo quindi di un periodo soggetto a rimborso di oltre 60 giorni nel quale cadevano importanti eventi e festività come il Salone del Mobile di Milano e la Pasqua. Su quest’ultima non abbiamo informazioni mentre essendo il Salone un evento ricorrente e ben circoscritto nel tempo e nello spazio possiamo riferirci a numerosi indici nel passato ricavandone una ragionevole ipotesi sul numero di prenotazioni ricevute ed andate perse. L’edizione del 2019 si è svolta sempre in aprile in un arco di sei giorni vedendo la partecipazione di 2400 espositori e ben 386.000 visitatori.

I dati Airdna* ci dicono che in tutto il mese di aprile 2019 gli operatori milanesi di Airbnb hanno ricavato € 32.400.000. Probabilmente almeno il 50% è riconducibile al Salone, ma per essere più conservativi lo limiteremo al 30%. Parliamo quindi indicativamente di € 10.000.000. Durante eventi di questo tipo nel mondo pre pandemia era difficile trovare un buco libero nei quartieri più remoti della città, è quindi facile prevedere che le prenotazioni fossero tutte prepagate o presentassero condizioni di annullamento molto penalizzanti per l’ospite. Per questo motivo non mancheremo di molto il bersaglio applicando il 25% del rimborso Airbnb sull’importo totale, arrivando per il periodo ad un valore di € 2.500.000. A chi sono andati? Se li dividessimo equamente per gli oltre 12.000 operatori attivi in quelle settimane (fonte Airdna) ognuno avrebbe ricevuto un assegno da Airbnb di € 210. E’ una cifra certamente modesta, ma ricordatevi che nel nostro esempio abbiamo usato stime molto basse e non abbiamo neanche voluto complicare la situazione inserendo l’aumento del 10% annuo del valore medio delle tariffe nè il costante aumento di visitatori da un anno con l’altro. Per il nostro esercizio mentale resta valido il ragionamento seguente: se un operatore con dieci, venti, cento appartamenti non ha condiviso con i proprietari il rimborso ma l’ha trattenuto interamente per sè ne ha ricavato una discreta somma realizzando un guadagno in alcuni casi persino superiore alla commissione standard del 20%. Tutto questo ovviamente a fronte di un ricavo del proprietario pari a zero. Nel dubbio suggerisco a questi ultimi di verificare se il loro contratto preveda il pagamento delle commissioni anche sulle cancellazioni, ed in quale modalità.

Il finanziamento ai Superhost

Il fondo di soccorso per i Superhost pensato da Airbnb è invece dedicato esplicitamente “a quegli host che faticano a far quadrare i conti”. A differenza del rimborso non è un processo automatico ma bisogna dimostrare di avere determinati requisiti per poter ricevere il finanziamento a fondo perduto di $5.000. Tra questi i più importanti per la nostra riflessione sono il fatto di avere un massimo di 2 annunci attivi in indirizzi diversi o anche di più purchè siano nel medesimo indirizzo stradale. Questo perché, tornando ancora una volta alle parole di Airbnb il “fondo è dedicato agli host che affittano la propria casa o una seconda casa, o delle stanze private al loro interno… lo spirito di questo programma è quello di sostenere gli host di lunga data che rischiano di perdere le loro case principali… la nostra scelta di limitare l’accesso al fondo agli host con massimo 2 annunci attivi è un modo per calibrare il programma e assicurarci di offrire supporto laddove ce n’è più bisogno.”

Tornando alla problematica relazione Host / Agenzie / Proprietari già emersa per lo scenario precedente, anche in questo caso le pratiche logistiche e operative adottate dalle agenzie potrebbero avere un effetto distorsivo sul riconoscimento del finanziamento. A seconda del caso infatti l’idoneità avrebbe potuto essere riconosciuta al proprietario se fosse stato registrato individualmente perchè rientrava nei parametri ma non è stato così perchè la proprietà risulta inserita in un multiaccount di decine o centinaia di case. Il vero paradosso si cela però nel fatto che in ogni caso il finanziamento non arriverebbe comunque mai al proprietario dell’immobile anche se questo avesse una sola casa in vendita sulla piattaforma, tradendo lo scopo finale dell’azione intrapresa da Airbnb.

Per approfondire queste mie impressioni mi sono confrontato con alcuni proprietari collegati ad agenzie e nessuno di loro mi ha riferito di avere avuto notizie o comunicazioni in merito. Più difficile è stato affrontare il tema con le stesse agenzie che interpellate in maniera esplicita sull’argomento ci hanno dato risposte generiche ed imbarazzate del tipo: “mi devo documentare…” oppure “abbiamo mandato una mail proprio oggi…” ma senza dirmi precisamente se e come venissero gestiti o condivisi questi rimborsi. Infine forte di qualche conoscenza all’interno del portale stesso mi sono permesso di chiedere ad Airbnb qualche precisazione ed ho avuto l’onore di ricevere risposta in pochi minuti direttamente da Matteo Frigerio, Lead Regional Counsel di Airbnb per gli aspetti normativi e legali, che mi ha confermato le modalità ed i tempi dei rimborsi e dei finanziamenti specificando però che i loro referenti non possono essere altri che i titolari degli account perchè non hanno alcuna conoscenza dei reali proprietari delle case e tantomeno del tipo di rapporto che li lega all’eventuale gestore.

E voi, avete ricevuto rimborsi per le vostre prenotazioni annullate? Se siete curiosi come me verso i fatti del Mondo vi invito a condividere la vostra esperienza scrivendo o telefonandomi.

*Airdna è un big-data americano che analizza prezzi e vendite su Airbnb ed altri portali del settore

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