Dalla Locazione Breve alla Locazione Diffusa

Rappresentanza o modello organizzativo?

Su di una sola cosa sono tutti d’accordo gli operatori della Locazione Breve: “abbiamo bisogno di rappresentanza”. Da qui la nascita di numerose associazioni basate sui canali Social e quindi di associazioni tra associazioni che cercano di farne da moltiplicatore. Queste forme vanno a costruire una piramide efficiente per la comunicazione dall’alto verso il basso o tra i singoli in modo orizzontale. Anche sul lato della rappresentanza effettivamente queste Associazioni si danno da fare grazie all’impegno ed alla indubbia capacità di chi vi collabora. Questo impegno purtroppo si scontra con la difficoltà italiana del confronto con le istituzioni che blandiscono gli elettori ascoltandoli educatamente ma al momento delle decisioni si confrontano con altre forze espressione di contesti politici ed economici ben precisi. Ma forse la rappresentanza espressa come necessità dagli operatori non è solo una figura sindacale tradizionale che ne difenda gli interessi quanto piuttosto un modello organizzativo nel quale riconoscersi non perché ci sono simpatici gli altri attori che vi partecipano ma perché ci fa lavorare meglio e guadagnare di più, due argomenti comprensibili da chiunque e facilmente verificabili ma difficili da realizzare.

L’albergo dei venti proprietari

A proposito di lavorare meglio e guadagnare di più una delle caratteristiche della Locazione Breve condotta dai proprietari medesimi è che ogni singolo attore è l’imprenditore di sé stesso e contribuisce a creare insieme a tutti gli altri un sistema ad altissima entropia nel quale spesso l’unico legame tra le parti è la reciproca simpatia, ammetterete non proprio il fattore più efficiente. E’ come se in un albergo ogni singola stanza appartenesse ad un diverso proprietario ed avesse un suo proprio sistema di ricevimento, di pulizia, di gestione dei portali completamente individuale e separato dagli altri… insomma il caos (da qui appunto l’alta entropia) e certamente il modello meno efficiente in assoluto per condurre un albergo e guadagnare.

Non è secondario che le uniche società che davvero producono utili nel campo dell’Home Sharing non siano i Property Manager, che non se la passavano benissimo anche prima del Covid-19, quanto piuttosto le imprese che si occupano in generale di logistica, dalla pulizia alla biancheria alla fornitura del materiale di consumo. Questo avviene perché sono le uniche entità della filiera che riescono a massimizzare i ricavi del proprio lavoro applicando una vera economia di scala semplicemente mettendo i propri clienti tutti in fila per uno ed organizzando giorno per giorno i propri tempi e le unità di lavoro in funzione della lunghezza della fila.

A riguardo proprio della scalabità dei singoli servizi necessari a fare funzionare l’albergo della metafora iniziale, il fattore negativo che crea inefficienza non è che ogni camera abbia un proprietario diverso quanto piuttosto il fatto che ognuno di essi decida di dotarsi di una propria organizzazione logistica. Venti proprietari possono arredare diversamente la propria stanza dando all’insieme finale maggiore diversità e qualità, ma il caos e l’aumento dei costi non è determinato dal colore delle stanze ma dal fatto che per venti camere debbano venire venti diverse squadre per accogliere gli ospiti, fare pulizia e sanificare, fornire biancheria nelle camere e shampoo e sapone nei bagni. Un modello di lavoro così non sarà mai scalabile cioè adattabile alle circostanze per ottenerne un risparmio ma al contrario è il più costoso che si possa immaginare. Eppure è proprio quanto avviene oggi in questo business nell’organizzazione di lavoro dei singoli proprietari di casa. La mia opinione è che questo modus non sia più sostenibile in una fase di aumento dei costi a fronte della diminuzione dei clienti e delle stesse tariffe.

Dall’Albergo Diffuso alla Locazione Diffusa

La risposta a questo problema potrebbe assomigliare alla logica di ottimizzazione seguita nel passato dall’ormai consolidato modello dell’albergo diffuso così comune in molte realtà locali, che condivide i soli momenti del ricevimento e della ristorazione tra diversi proprietari di case o di stanze che hanno in comune solo una specifica area geografica. Questo permette a tutti gli operatori del Gruppo la non banale possibilità di offrire un servizio di tipo alberghiero tradizionale pure non avendone competenza o spazi propri.

Nella realtà della Locazione Breve urbana i problemi da affrontare sono più complessi perché diverse sono le aspettative del cliente e le difficoltà da superare rispetto al classico contesto del borgo di montagna, ma è lo spirito di collaborazione che dovrebbe essere il medesimo. A proposito di collaborazione un secondo esempio virtuoso viene da un altro modello proprio del turismo nazionale: le cooperative di acquisto di beni e servizi nate a partire dagli anni ’60 del secolo scorso in Romagna, terra da sempre regno degli albergatori più illuminati d’Italia che vi hanno creato una piccola California partendo solo dal proprio entusiasmo e da una terra magnifica. Queste cooperative sono quelle che hanno permesso il boom delle pensioni famigliari come dei grandi alberghi della costa adriatica: prodotti e servizi di alta qualità acquistati insieme ai prezzi più convenienti.

Riportando questi due esempi nello scenario iniziale dell’albergo di venti stanze le possibili soluzioni alla mancanza di efficienza sono solo due: o i venti proprietari si affidano ad un unico classico gestore/ agenzia in revenue share, oppure diversamente gli stessi proprietari si accordano su di un team di fornitori ottimizzato per le dimensioni del palazzo e le necessità dell’insieme.

Come risparmiare il 20% con la Locazione Diffusa

Il vantaggio della seconda soluzione rispetto alla prima è evidente: c’è un intermediario in meno che solitamente per il suo lavoro si prende almeno il 20% più una parte variabile rappresentata dai ricarichi applicati sui diversi servizi. Nella soluzione che stiamo ipotizzando il più efficiente tra i fornitori potrebbe prendere l’incarico di capofila coordinando gli altri ma considerando il proprio lavoro di coordinamento come un ulteriore servizio in più da pagare a misura non una presa in carico di gestione in percentuale sul venduto. Chiamo questo modello organizzativo Locazione Diffusa, uno scenario del tutto originale nel quale i soliti venti proprietari delle venti stanze del solito albergo si accordano miracolosamente per condividere un unico ricevimento virtuale ed una unica soluzione di logistica e sanificazione.

Lo scenario che ne deriva paradossalmente ha una efficienza economica anche superiore a quella dell’albergo tradizionale perché la diversa localizzazione geografica delle case e delle loro tariffe moltiplica le opportunità di vendita. Ma non intendo arrivare al limite di una cooperativa, modello per alcuni quasi bolscevico e difficilmente adattabile ai nostri tempi, ma ad un più banale accordo di collaborazione tra fornitori e proprietari non più basato sulla partecipazione ai ricavi ma semplicemente sulla condivisione della medesima fornitura di servizi alle migliori condizioni di prezzo ed efficienza.

I nuovi strumenti tecnici come le serrature digitali e la facilità di comunicazione a più livelli semplificano vieppiù questa modalità di lavoro fornendola di tutto ciò che occorre per trasformare un impegno totalmente “presenziale” come il rapporto tra Host ed Ospite nel quale il contatto fisico era parte inseparabile ad uno all’opposto tutto virtuale, nel quale il rapporto umano e la comunicazione continuano ad essere anche più partecipati di prima e maggiormente disponibili nel tempo ma attraverso strumenti diversi dalla stretta di mano ed all’attesa degli ospiti davanti al portone.

Stiamo raccogliendo adesioni tra proprietari di casa e collaborazioni tra fornitori di servizi per avviare un progetto sperimentale a Milano e Roma coordinato in questa fase dalla nostra startup www.bnbsafe.it. Se volete parteciparvi o contribuire con suggerimenti ed iniziative scrivetemi o telefonatemi.